По данным управления Росреестра по Свердловской области, количество ипотечных сделок с жилой недвижимостью в I квартале 2012 года выросло почти на 38% по сравнению с тем же периодом 2011 года и составило 14 361. Представители управления объясняют такой рост расширением кредитных программ банков, появлением новых кредитных организаций, предлагающих ипотечные займы, и высоким спросом на жилье.
Жилищное кредитование на Среднем Урале начало оживать только в середине 2011 года, но уже к началу 2012 года банки, наиболее активно занимающиеся ипотекой, отрапортовали о существенном приросте кредитных портфелей. Впрочем, это направление банковского бизнеса в регионе сегодня больше востребовано у федеральных игроков. В продуктовом наборе местных кредитных структур ипотека присутствует по большей части формально.
Наблюдатели отрасли отмечают, что крупные банки, прописанные в регионе, по разным причинам не желают связываться с жилищным кредитованием. С одной стороны, у них нет дешевого долгосрочного фондирования, которое позволяет «федералам» плотно заниматься ипотекой. С другой — прибыль по таким кредитам невелика, и ее не так-то просто получить после отмены мораториев на досрочное погашение.
Есть еще одно обстоятельство, которое отталкивает крупных региональных игроков от ипотеки — административное давление со стороны государства. По словам наблюдателей, сейчас развитие жилищного кредитования является приоритетным для правительства, и представители кабинета министров постоянно заявляют о необходимости дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Но банкам, которые привлекают средства населения под 9–10% годовых, попросту невыгодно выдавать кредиты по 6–8%.
Зато, в отличие от крупных уральских игроков, живой интерес к жилищному кредитованию проявляют небольшие региональные банки. Этому в немалой степени способствует возможность заключить агентский договор с более масштабным банком и продавать его ипотеку через свои отделения, отмечает начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.
Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка:
— Тренд на оформление своей ипотеки в отделениях сторонних банков задало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В дальнейшем к нему присоединился ряд федеральных банков. Схема простая: банк выдает жилищный займ по стандартам и условиям структуры, с которой у него заключен контракт. Затем через определенный срок заем продается этой структуре и переходит на ее баланс. Иначе говоря, банк, не имеющий возможности выдавать крупные кредиты на долгий срок, выдает их на 2–3 месяца. Прибыль в таком случае, разумеется, невелика. Поэтому банки зарабатывают в основном на комиссиях за выдачу кредитов.
Эксперт отмечает, что в последнее время стала распространяться и другая схема взаимодействия, когда банк, не имеющий долгосрочных источников средств, собирает пул действующих ипотечных кредитов и выставляет его на продажу. Бывает, что кредиты уходят с дисконтом и их продавец практически ничего не зарабатывает. Но обычно покупатели хорошо платят за чужие качественные займы, если ставка по ним выше той, которую они предлагают собственным клиентам.
При этом на жизни заемщиков все эти внутрирыночные коллизии никак не сказываются. Они точно так же вносят обязательные платежи через отделения и банкоматы того банка, где брали кредит, даже не подозревая, что он, вероятно, уже числится на балансе другой структуры.
По словам сотрудника одного из федеральных банков, квартиры во многих новостройках полностью распродаются еще на стадии закладки фундамента. Столь высокий спрос на жилье среди уральцев снижает настороженность банков по отношению к ипотечным заемщикам и их финансовому положению, поскольку в случае дефолта заемщика они смогут быстро реализовать заложенное жилье. Правда, заемщику, попавшему в трудную финансовую ситуацию, практически невозможно самостоятельно продать заложенную квартиру.
Татьяна Ковтуновская, пресс-секретарь Уральской палаты недвижимости:
— Есть ряд серьезных трудностей, с которыми сталкиваются люди, которым необходимо реализовать квартиру, чтобы погасить долг перед банком. Например, аванс при покупке обычного жилья обычно не превышает 100 тыс. рублей, а в случае с «ипотечной» квартирой он может достигать миллиона и больше. Не каждый покупатель пойдет на такое, зная, что банк, выдавший кредит на эту квартиру, может и не одобрить ее продажу. Есть определенный алгоритм действий при таких сделках, нужно его придерживаться. Плюс правильное общение с банком и потенциальными клиентами. Поэтому за продажей таких квартир физические лица обычно обращаются к риэлторам.
Равно как и банки в том случае, когда просрочка по ипотеке достигает критической отметки. Но перед этим им необходимо пройти несколько этапов работы с должником. Задержку платежа на срок до 30 дней банки квалифицируют как техническую. Работать они начинают в том случае, когда просрочка составляет от 30 до 60 дней. После 100 дней просрочки следует обращение в суд для взыскания залога. В подавляющем большинстве случаев банки выигрывают такие суды.
Затем квартира выставляется на первые торги со скидкой в 10% от первоначальной стоимости. Если на первых торгах на нее не находится покупатель, объявляются вторые торги. В этом случае дисконт составляет уже 25%. Если и на вторых торгах квартира не продается, она переходит в собственность банка, и в дальнейшем он самостоятельно занимается ее реализацией.
