Как универсам-банкрот вырос в самый большой ТЦ и поглотил целый квартал. История пяти очередей «Гринвича»
«Гринвича» могло не быть, если бы универсам «Мария», с которого все началось, приобрела торговая сеть «Кировский», а земельные участки, примыкавшие к улицам Вайнера и Радищева, отдали другим девелоперам. В 2000 году муниципалитет насчитал в Екатеринбурге 71 площадку под торговые центры. 67 из них собирались возвести за пять–семь лет. К тому времени в городе работали «Универбыт» и «Успенский», «Дирижабль» строили, а «Сибирский тракт», «Екатерининский», «Парк Хаус» и универмаг «Покровский пассаж» были еще в проекте.
Девелоперов предупредили — готовых участков для ТЦ в застроенной части города нет. Прежде чем начать строительство, им придется сносить жилые дома, перекладывать инженерные сети и осушать болота.
Действующие лица и исполнители
Магазин «Пассаж» за несколько дней до «реконструкции».
Реконцепцию бизнеса поручили консалтинговой компании Colliers International. Первый проект нового «Пассажа», предъявленный обществу в 2010 году, показал, что намерения собственника изменились. Площадь торгового центра собирались увеличить почти в 10 раз — с 6,5 до 63,6 тыс. кв. метров, потратив на перестройку $200 млн. «Но они не учли, что «Пассаж» — памятник архитектуры, который нельзя перестраивать, и долго не знали, как с этим быть», — сказала тогда министр торговли Вера Соловьева.
Способ, впрочем, был. Задолго до «Малышева 73» им воспользовался предприниматель Леонид Базеров, открывший ТЦ «Успенский» в здании бывшего драмтеатра на Вайнера, 10 — его относили к региональным объектам культурного наследия. По словам Базерова, он не мог перестраивать внутренние помещения, пока не добился, чтобы под охраной остался только фасад. После этого — с 2002 по 2004 год — площадь торгового центра увеличилась в шесть раз, в нем появились 24 эскалатора и централизованная система кондиционирования воздуха. Общественность отнеслась к реконструкции равнодушно.
Торговый центр «Пассаж» после «реконструкции».
«Пассаж» был памятником федерального значения. По словам Погребинского, компаньоны добивались нужного им решения в Росохранкультуры. В 2011 году ведомство разрешило считать предметом охраны три исторических фасада «Пассажа» и отдельные декоративные элементы.
О том, что универмаг будут сносить, «Малышева 73» объявило 7 марта 2012 года, здание начали рушить ночью, на следующий день местные архитекторы и оппозиционные депутаты собрались на месте событий и вызвали полицию. Депутат гордумы Леонид Волков* заявил, что снос исторического здания «незаконен и нерационален». По словам Олега Букина, специалиста по государственной историко-культурной экспертизе, выступления против нового «Пассажа» стали самым громким общественным протестом из-за сноса здания-памятника. Позже Погребинский заявил, что зачинщик этой кампании (его имя он не назвал) вымогал у «Малышева 73» деньги и ему жаль людей, ставших орудием в руках манипулятора.
В ответ «Малышева 73» провело митинг в защиту своего проекта с участием сотрудников агентства, студентов и арендаторов «Гринвича». Рассудить участников конфликта взялся губернатор Александр Мишарин. По его указанию комиссия во главе с премьером Анатолием Грединым остановила снос здания и поручила Общественной палате Екатеринбурга найти компромисс. В Министерстве культуры и туризма, где девелоперу разрешили перестроить «Пассаж», начали служебное расследование. «Мне не нравится, что власти подобным образом реагируют на любую провокацию», — заметил Заводовский.
Общественная палата большинством голосов высказалась за реконструкцию, девелоперу рекомендовали учесть отдельные замечания.
В мае старый «Пассаж» доломали.
Последнее соло Хана
В начале 2010 года поставщикам «Купца» предложили заключать договоры с новым юридическим лицом — ООО «Гринторг». Появились слухи, что учредители «Малышева 73», недовольные работой ретейлера, решили контролировать супермаркет, а с партнером намерены расстаться. Хан все отрицал. «Спекуляции, что нас могут выгнать из торгового центра, беспочвенны, — уверял он. — Компанию «Гринторг» учредили, чтобы разделить финансовые потоки центрального «Купца» и других магазинов. Теперь экономика стала прозрачной — у компаньонов больше нет вопросов, на которые я не мог бы ответить».
Тогда же Хан заявил, что урегулировал отношения с кредиторами и в любое время может рассчитаться с долгами, продав пару объектов недвижимости, а выходить из бизнеса не планирует. Участники рынка утверждали обратное: продажа торговой сети — вопрос времени. «Купец» уйдет с рынка в течение двух лет — перспектив у сети нет, — говорил Валерий Бубнов, вице-президент ТС «Дикси». — Не исключено, что выживет только большой супермаркет в ТРЦ «Гринвич».
Прогноз сбылся. В марте произошло два события, повлиявших на судьбу «Купца». Сначала челябинский бизнесмен Олег Колесников приобрел 40 магазинов торговой сети, выкупив доли Олега Хана и Олега Сотникова, затем финский универмаг «Стокманн» открыл в «Гринвиче» гастроном, ставший конкурентом «Купца».
Супермаркет продержался еще два с половиной года. В марте 2014 года, когда запускали четвертую очередь «Гринвича», «Малышева 73» открыло собственный продуктовый гипермаркет площадью 6 тыс. кв. метров. По словам Сарапульцева, расставшись с продуктовой розницей, Хан потерял интерес к ретейлу и не хотел инвестировать в последний оставшийся магазин, а Заводовский и Погребинский строили большие планы. «Запускать ординарный проект нам не хотелось — тогда он плохо выполнял бы функцию якоря, — поясняет Сарапульцев. — Однако гастрономические сети вроде «Азбуки вкуса» или «Глобус Гурмэ» сразу сказали, что в Екатеринбург не пойдут. Пришлось все делать самим. Так появилась «Гипербола».
2014 год оказался не лучше кризисного 2008-го — к декабрю рубль подешевел на 60%. На запуск четвертой очереди «Гринвича» это не повлияло, но увеличилась смета для «Пассажа», который достраивали и запускали годом позже. С учетом близости «Гринвича», «Пассаж» позиционировали в категории «средний плюс» и успели собрать пул арендаторов, но их планы начали меняться. «Фирмы-бренды так и сказали: извините, что передумали, но другого выхода нет — мы уходим, судиться не станем — забирайте гарантийный депозит, — вспоминает Сарапульцев. — Часть операторов тогда совсем ушла из России, другие взяли паузу, и заполнить площади нам удалось только на 60%».
Для мультиплекса в «Пассаже» (семь залов, 1300 мест) управляющая компания искала оператора кинопроката, предлагая контракт за половину чистой прибыли. Первые полгода кинотеатром занималась компания «Премьер Зал», потом Погребинский поставил своих людей. «Киношники говорили, что показ фильмов — тяжелый неблагодарный труд и они по уши в убытках, а когда мы начали разбираться, оказалось, это нормальный бизнес — не хуже других», — говорит Сарапульцев. Еще через два года «Малышева 73» выкупило дважды менявший собственника кинотеатр «Титаник Синема» в «Гринвиче» и вложило в его реконструкцию 50 млн рублей, сделав мультиплекс на 13 залов (1740 мест).
С тех пор доля «Гринвича» и «Пассажа» в екатеринбургском кинопрокате выросла до 33%.
Люди из-под земли
Заводовский хотел увеличить покупательский трафик, соединив торговый центр с ближайшей станцией метро «Геологическая». По его расчетам выходило, что с запуском подземного перехода ТРЦ избавится от тупиковой зоны и получит пять тысяч новых посетителей в день, а если со временем построят вторую/третью ветки и станция станет пересадочной, пассажиропоток вырастет еще.
Тоннель обошелся инвесторам в 800 млн рублей — его открыли в 2016 году вместе с пятой очередью. Сарапульцев подтверждает — новые покупатели появляются в «Гринвиче» всякий раз, как на станцию прибывает поезд.
Выход в метро стал последним аргументом для японской компании UniQlo, которая отказывалась открывать двухуровневый магазин рядом с выходом на улицу 8 Марта. «По сути, инвесторы встроили «Гринвич» в городскую инфраструктуру, соединив торговый центр подземными переходами с метро и двумя центральными улицами, – говорит Чернецкий. – Это случай, когда частная фирма получила конкурентное преимущество, вложившись в строительство социального дорожного объекта. Похожие решения можно найти в Москве или Санкт-Петербурге, но в регионах такого еще не было».
Арендаторам, недовольным условиями работы, Сарапульцев объясняет, что торговый центр — высококонкурентная среда, которой нужно соответствовать. «У меня в «Гринвиче» больше 420 договоров аренды — можно считать, работает закон больших чисел, — говорит он. — У кого-то идет бизнес, у кого-то нет. Некоторых мы отговариваем заранее, объясняя, что в районном ТЦ им будет проще. А тех, кто собирается уходить, стараемся не отпускать. Мы всегда готовы договариваться».
Еще до пандемии Covid-19 «Гринвич» покинул ресторатор Олег Ананьев. Уходя, он сказал, что конкуренция между 18 ресторанами ТРЦ снизила выручку заведений «Хаш», «Труффальдино» и «Красна хата», а перестраивать их Заводовский и Погребинский не захотели. «Ресторанный бизнес рискованный и затратный — он постоянно требует обновления, — пояснил Ананьев. — Раз в пять лет приходится делать жесткий ребрендинг — менять концепцию, название и интерьер заведения. Но партнеры потеряли интерес к ресторанам, а у меня исчезла перспектива роста. Мы расстались, хотя отношения сохранились. В губы не целуемся, конечно, но на дни рождения друг к другу ходим».
«Гринвич» тем временем запустил новый для Екатеринбурга ресторанный формат. В марте 2021 года на четвертом этаже рядом с «Хаш» и «Труффальдино» начал работать фуд-маркет Estory, рассчитанный на 40 корнеров с общим пространством для посетителей площадью 5 тыс. кв. метров, где можно накормить 1100 человек. Четыре ресторана в фуд-маркете открыл Кирилл Шлаен, с которым управляющей компании не удалось договориться в 2008 году.
По данным Российского совета торговых центров, только в 2020 году крупные ТРЦ Екатеринбурга потеряли около 50% арендного дохода и накопили по 200–250 млн рублей прямых убытков. После первой и второй волн пандемии Covid-19 трафик в «Гринвиче» упал на 17% — часть покупателей осталась в онлайне. При этом, уверяет Сарапульцев, продажи увеличились за счет отложенного спроса, едва покупатели начали возвращаться. В отличие от «Пассажа», концепцию которого учредители намерены пересматривать, в «Гринвиче» пустует только 3% площадей.
Но в очередь арендаторы уже не стоят.
