Александр Комаров, САИЖК: «Мы придем и к вашим старикам»

Уходящий год на рынке ипотеки обещал быть рекордным. Уже по итогам трех кварталов свердловчане набрали кредитов больше, чем за весь прошлый год. За период с января по сентябрь число ипотечных сделок по сравнению с 9 месяцами 2011 года выросло на 43,9%, а объем кредитования — на 56,7%. Заемщиков не остановил ни рост ставок, ни подорожание недвижимости. Однако в четвертом квартале ситуация резко изменилась. С чем это связано, ждать ли нового повышения ставок, что такое «обратная ипотека» и почему нужно быть внимательным, покупая квартиру у семьи с детьми? Обо всем этом в интервью Порталу 66.ru рассказал директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров.

— По всем параметрам нынешний год должен был стать просто праздником каким-то для тех, кто выдает ипотеку. Люди бросились за кредитами, банки выдавали их пачками, но, судя по предварительным данным за 4 квартал, ситуация начала меняться, с чем это связано?
— Честно говоря, первое полугодие действительно было просто великолепным, мы наблюдали очень высокий спрос. Такой тренд начался еще в конце 2011 года и, что самое удивительное, продолжился в первом квартале 2012-го, хотя традиционно начало года — это период затишья на ипотечном рынке. Видимо, сказался отложенный спрос со стороны населения, к тому же условия кредитования были достаточно лояльными. Одновременно всеми активно обсуждалась возможность новой волны кризиса и грядущий рост процентных ставок, поэтому люди спешили решить свои жилищные проблемы. И это продолжалось все первое полугодие. По итогам шести месяцев мы говорили, что год чрезвычайно удачный. На этой волне на рынок вернулись все кредиторы, которые в 2009-м свои программы свернули. Я думаю, главное достижение этого года — появление колоссального выбора в части ипотеки. Если раньше надо было попасть в игольное ушко, то теперь разнообразие предлагаемых программ просто огромное.

— И что вдруг изменилось?
— Некий перелом случился в августе, когда мы зафиксировали снижение числа заявок. В первую очередь это связано с повышением ставок по программам АИЖК. В конце июля Агентство первым решилось на корректировку ставок в в сторону повышения. Это отпугнуло часть заемщиков, мы наблюдали достаточно серьезный отток в другие банки. Потом ставки начали повышать другие крупные игроки — и Сбербанк, и ВТБ24 — и мы снова видим еженедельный прирост числа заявок. Но по итогам всего года нас «вытаскивают» именно первые 6–7 месяцев.

— Но по сравнению с 2011 годом результаты все-таки лучше?
— Они практически такие же. По предварительным подсчетам, итоги 2012 года будут сопоставимы с итогами 2011-го. Если в прошлом году САИЖК вместе с банками-партнерами выдало кредитов на общую сумму 2 млрд 930 млн руб., то в этом — 2 млрд 940–950 млн руб. А вот количество кредитов сократилось, но выросла средняя сумма займа. Сейчас в среднем по области она составляет 1 млн 305 тыс руб.

— Несмотря на летнее повышение процентных ставок продукты АИЖК — по-прежнему самые дешевые на рынке?
— По некоторым программам — да. Но ведь ставка решает далеко не все. Обязанность АИЖК — держать лояльную по отношению к заемщику ставку, на низшем уровне по рынку, но при этом условия оценки платежеспособности, принятия решения и оформления сделок у нас достаточно жесткие. Например, оценку платежеспособности мы делаем только на основании справок 2-НДФЛ. Меня удивляет политика ряда банков, которые дают кредиты по справкам свободной формы. Кроме того, мы одними из первых стали контролировать использование средств материнского капитала. Многие семьи могут сейчас эти деньги направить на погашение уже имеющегося кредита. При этом никто не контролировал тот момент, что после такой операции доля собственности в квартире обязательно должна быть переписана на несовершеннолетних детей. У нас же кредит погашается средствами маткапитала, потом квартира продается на свободном рынке и покупается новое жилье.

— А САИЖК-то что до этого?
— Да, казалось бы, какое нам дело? Но мы понимаем, что те несовершеннолетние дети, чья доля сейчас продана, вырастут, узнают, что их права были нарушены, и появляется огромный риск — все такие сделки могут быть ими оспорены! А пострадает в итоге добросовестный покупатель! Поэтому с лета АИЖК четко проверяет все сделки с участием средств материнского капитала. Так мы гарантируем чистоту проведения сделок и на будущее. Если наш заемщик покупает квартиру у семьи, использовавшей маткапитал, мы его страхуем этой проверкой, подтверждаем юридическую чистоту квартиры. Ни Пенсионный фонд, ни регистрационная служба сейчас почему-то это не контролируют. С этой проблемой столкнулись специалисты уже по всей стране, и она начинает приобретать массовый характер.

— Банки действительно заметно смягчили условия по ипотеке, на ваш взгляд, это реально может привести к очередной волне дефолтов?
— К сожалению, мы видим, что ряд банков ну настолько лояльно подходит к оценке платежеспособности заемщиков, что это опять чревато негативными последствиями. Думаю, мы снова увидим банки, которые побегут в правительство просить о помощи. Более того, новые поправки в законодательство освобождают заемщика от какой-либо материальной ответственности перед банком при обращении взыскания на его недвижимость. В результате банки рискуют стать владельцами большого объема жилья, разрозненного, непонятно как оформленного, им придется управлять этой недвижимостью или быстрее ее продавать. Ничего хорошего в этом нет. Регулятор вроде бы это понимает. Центробанк, насколько я знаю, с января планирует ввести достаточно серьезные меры в части резервирования по ипотечным кредитам.

— Таким образом, в новом году можно ждать ужесточения условий по ипотеке?
— Ожидания такие есть. По крайней мере у Центробанка наконец появилось понимание, что ситуация складывается опасная.

— Жесткие требования САИЖК, которыми вы так гордитесь, доказали свою эффективность? Какой у вас сегодня уровень просрочки и невозврата?
— Буквально в конце прошлой недели «Эксперт РА» подтвердило нам рейтинг качества услуг по сопровождению закладных на уровне «А+», при этом указав, что получить «А++» САИЖК мешает высокий уровень просрочки. Он составляет 3,5% по всему портфелю, который мы за всю историю своей деятельности рефинансировали в АИЖК, а это порядка 10 млрд руб. В основном просрочка и невозвраты приходятся на тех заемщиков, которые получили ипотечные займы в 2006–2008 годах, когда условия были очень мягкими. По кредитам, выданным с 2009 года, просрочки практически нет, она составляет буквально десятые доли процента. Мы объясняем это тем, что стали более внимательно подходить к оценке заемщиков. И еще один важный момент: мы не выдавали кредиты с минимальным первоначальным взносом, потому что практика показывает, что чаще всего перестают выплачивать кредиты именно те люди, которые практически не вложили в сделку собственных средств.

— Вы сказали «не выдавали» — теперь что-то планируется поменять?
— Да, с января 2013 года мы предложим кредиты с 10% первоначальным взносом. Но при условии, что финансовый риск мы будем страховать сами.

— Насколько это увеличит стоимость кредита?
— Ненамного. В среднем ставка — она будет рассчитываться по каждому заемщику индивидуально — вырастет на 0,5–1,2 процентных пункта.

— Других дополнительных расходов заемщик не несет?
— В том-то и дело, что оплачивает страховку займодавец! Но чудес ведь не бывает, у нас возникают затраты, которые мы и перекладываем в небольшое увеличение процентной ставки. Но так как страхуется не вся сумма сделки, а только 20% (разница между «безрисковыми» 30% и «рискованными» 10% первого взноса), к тому же эта стоимость размазывается на все 15–20 лет жизни кредита, повышение ставки будет несущественным. И у заемщика ведь остается выбор. Хочет он внести только 10% — получает чуть более высокую ставку, вносит от 30% — ставка будет ниже.

— Если заемщик вдруг перестает платить, как эта страховка работает?
— Если не удается реструктуризировать задолженность, мы обращаемся в суд, получаем решение о реализации залога и, если вырученных от продажи квартиры денег не хватит на погашение полной суммы займа, эту разницу и заплатит страховая компания. При этом уже не возникнет таких ситуаций, как в предыдущие годы, когда недвижимость просела и средств от продажи не хватало на погашение полной суммы, а заемщик оставался без денег, без квартиры, еще и с долгом банку. Теперь же он не будет ничего должен уже.

— Кроме повышения ставок по новой программе с минимальным первым взносом, общее повышение стоимости кредитов планируется?
— Недавно АИЖК действительно объявило о повышении процентных ставок с середины января 2013 года. Но это вовсе не означает, что ставки повысит и САИЖК, и дело вот в чем. Раньше региональные операторы работали с Агентством по так называемой форвардной системе контрактования. Мы заявлялись на определенные объемы финансирования, а АИЖК при этом могло менять условия кредитования. Если мы выдали кредиты по одним ставкам, а АИЖК вдруг их повысило, нам приходилось продавать им свои портфели с убытком для себя. Но в середине этого года АИЖК предложило нам другой вариант — так называемый опцион. Если по форварду мы были обязаны поставить определенное количество закладных, то по опциону Агентство доводит до нас условия кредитования и говорит: хотите — покупайте право рефинансировать на этих условиях. Мы, поняв условия, просто-напросто заявляем определенный объем и оплачиваем его. И как раз январское повышение ставок АИЖК будет касаться только форвардного контрактования. А мы по опционной схеме уже оплатили себе право кредитовать на прежних условиях по прежним ставкам.

— И на сколько хватит этого уже купленного объема? Он же кончится рано или поздно, и вам тоже придется выдавать займы уже по повышенным ставкам.
— Что вы коммерческую тайну выспрашиваете! Я-то хотел после новогодних праздников, когда все банки начнут заявлять о повышении ставок…

— И тут вы выходите…
— Да, выхожу я, весь в белом, и говорю: а у нас ставки по-прежнему низкие, все к нам! Цифр называть не будут, скажу только, что сумма достаточно серьезная. Если сохранятся темпы нынешнего года, на первое полугодие как минимум должно хватить.

— Еще про одну тайну у вас спрошу: нам стало известно о скором запуске программы «Обратная ипотека». Что это за программа и на кого она рассчитана?
— Это программа АРИЖК, вообще-то мы о ней пока тоже молчим, после Нового года только хотели начать все переговоры. Если в общих чертах, что цель «Обратной ипотеки» — помочь одиноким пенсионерам, у которых есть жилье, поддерживать достойный уровень их жизни.

— Каким именно образом это будет работать и зачем вообще АРИЖК недвижимость?
— Поймите, нет цели получить недвижимость! Вообще мы подглядели эту программу в Америке, там у нее слоган — «Если бы такой программы не было, ее стоило бы придумать». Это некая социальная миссия, если хотите. У нас в стране мало пенсионеров, одиноких де-юре, но очень много — одиноких де-факто. У которых куча родственничков сидит и только и ждет, когда можно будет распилить квартирку. Не тут-то было. Если эта квартира будет отдана в залог АРИЖК, человек остается собственником жилья, получает ежемесячные выплаты, а потом, после смерти хозяина, на эту недвижимость будет обращено взыскание, и родственникам уже ничего не останется. АРИЖК просто продаст квартиру на открытом рынке. Это последний звоночек для тех, кто забыл про своих бабушек-дедушек.

— Сколько смогут получить пенсионеры по «Обратной ипотеке»?
— Пенсионер по сути «проживает» свою квартиру. Сумма займа рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, но не более 70% этой стоимости. АРИЖК выдает ипотечный кредит под залог квартиры, причем проценты по нему пенсионер не платит, они уже «зашиты» в формулу кредита. Полученная сумма делится на условный период дожития и выплачивается. Деньги можно получать ежемесячно либо разово — если крупная сумма нужна, например, на лечение или ремонт.

— Каков объем этой программы, какая сумма заложена в АРИЖК?
— Каких-то определенных сумм пока нет, программа еще только обкатывается. Две первые, пилотные сделки были проведены в Санкт-Петербурге, и там специалисты шли к этому около полугода. Пришлось провести колоссальную работу с Пенсионным фондом, с социальными службами… Пенсионеры там как раз выбрали ежемесячные пособия и получают что-то порядка 15–20 тысяч рублей. А много сделок сорвалось — когда родственники поняли, что бабушкино жилье им не светит, они бросились помогать. Еще одна сделка отменилась по другой причине — когда выяснилось, что пенсионерка хочет заложить свою квартиру, чтобы помочь внуку, который по уши в долгах. Ей пришлось отказать, сказали: «Бабушка, мы хотим, чтобы вы жили хорошо, а не платили за своего непутевого внучка».

— Если пенсионер — всякое бывает — обиделся на своих родственников, заложил квартиру АРИЖК, а потом передумал или если вдруг сами родные «исправились» — обратного хода уже нет?
— А вот это еще одна важная особенность нашей программы и ее отличие от распространенной «пожизненной ренты». У родственников остается возможность выкупить жилье обратно. Вот одумались они вдруг — никто не мешает погасить образовавшуюся задолженность, после чего АРИЖК сразу снимет залог. Допустим, подписал пенсионер договор, Агентство успело выплатить ему, скажем, миллион рублей — ближайшие родственники (подчеркиваю, не кто-то с улицы, а именно ближайшие родственники) могут погасить этот долг, и квартира снова будет необремененной.

— В Свердловской области когда эта программа начнет работать?
— Рано пока об этом говорить. В январе мы начнем встречаться с Пенсионным фондом, с социальными службами. В бизнес-плане у нас этот пункт стоит, будем готовить «раздатку» и информационные материалы. Я своих экономистов по подъездам с обходом не отправляю — жулья на этом рынке полно, и информацию мы будем доносить по-другому. А посыл будет такой: уважаемые родственники, если не начнете себя хорошо вести, мы придем и к вашим старикам. И будем решать вопрос уже не в вашу пользу.