За 20 лет России удалось создать одну из самых устойчивых строительных отраслей в мире благодаря тому, что государство быстро и разумно реагировало на внешние шоки и внутренние вызовы. Разработка градостроительной документации была большим вызовом, но с ним удалось справиться. Сегодня понятные и прозрачные правила позволяют девелоперу оценить риски при реализации проекта и быстрее принимать решения. Также есть основа для развития отрасли, которая имплементируется через конкретные механизмы: механизм комплексного развития территорий (КРТ) и механизм финансирования строительства.
Ключевое преимущество КРТ в том, что оно объединяет интересы, города, горожан и жителей депрессивных территорий и девелопера. КРТ — единственный эффективный инструмент качественного обновления среды, возвращения к жизни больших пространств, сшивания городской ткани.
И власть, и девелоперы, и эксперты понимают, что город — живой организм. Его нельзя законсервировать, заставить жить прошлым. Потребности людей изменились, и город должен им соответствовать. Число проектов комплексного развития в ближайшее время будет драматически расти. Поэтому важно сохранить достигнутые динамику и качество диалога власти и строительного сообщества, максимально использовать потенциал девелоперов быть драйверами процессов КРТ.
И тем не менее зачастую мы по-прежнему живем в пространстве индустриальных городов. А главная ценность постиндустриального города — мобильность, которая предполагает снижение издержек на смену жилья. Нам нужны стандартные, ликвидные квартиры, подходящие большинству. Но разнообразные потребности людей никуда не делись. И их можно реализовать только с помощью среды. То есть нам нужны стандартные квартиры и уникальное окружение.
Что препятствует городам развиваться в этом направлении? Неактуальные стратегии городского развития. Они по-прежнему транслируют ценности и подходы прошлой индустриальной эпохи, для которой были актуальны две задачи — дать людям квадратные метры и обеспечить базовые потребности. Здесь не думали об интенсивном использовании территории, что вело к расползанию города. В современном городе пространственная политика должна быть подчинена идее компактности, интенсификации использования пространства и многофункциональности.
Из той же прошлой эпохи перешли и неоправданно высокие паковочные нормативы. Они вынуждают девелоперов плодить районы, в которых высотки окружены полями машино-мест, а также инвестировать в то, что не востребовано сегодня и не будет востребовано завтра, когда наши практики мобильности мигрируют к более эффективным средствам передвижения.
Еще один барьер касается соотношения плотности, площади и этажности застройки. Текущие градостроительные нормативы вынуждают девелоперов строить башни. В то время как комфортная среда — это среднеэтажная плотная застройка.
Для того чтобы сформировать гуманную среду, нам нужно сбалансировать все три этих параметра.
Текст написан по выступлению Алексея Круковского на заседании коллегии Минстроя России на международной выставке-форуме «Россия».
